Se você resolveu adquirir um imóvel usado é importante saber qual a documentação exigir para não ter problemas lá na frente.  

1. Matrícula 

A matrícula atualizada do imóvel é o item mais importante.  Ele é a verdadeira certidão de nascimento do imóvel e traz tudo de relevante que existe sobre ele.  Se houver alguma penhora, hipoteca, encargo, estará na matrícula atualizada do imóvel. 

Além de trazer eventuais pendências sobre o imóvel, a certidão traz ainda a cadeia dominial, ou seja, traz listado todos os donos que o imóvel já teve.  

Importante conferir se aquele que está vendendo o imóvel está listado como dono do mesmo na matrícula.  Se não estiver, é preciso conferir se ele tem algum título do atual proprietário que consta na matrícula.  Nesse caso aconselho fortemente buscar um advogado para analisar a documentação pois se o vendedor não consta na matrícula, 'n' problemas futuros podem acontecer, inclusive uma venda dupla por exemplo. 

Só é dono quem registra, lembre-se disso. 

2. Certidão de débitos de IPTU

O IPTU segue o imóvel.  Trata-se de tributo, o que quer dizer que vai ser cobrado sob rito de execuções fiscais.  O IPTU pode ser cobrado do titular do domínio (nome que consta na certidão de matrícula) do possuidor ou do titular do domínio útil. 

Se comprar um imóvel com dívidas de IPTU ela pode ser cobrada de você.  Então é importante analisar essa documentação antes de decidir pela compra.  Se houver algum débito pendente vocês poderão ajustar por exemplo o desconto de tais valores no preço do imóvel.  

O importante é que o débito seja pago antes de finalizar o negócio, caso contrário essa conta pode acabar no seu colo.

3. Certidão negativa de tributos

Além da certidão atualizada do IPTU, peça também pela certidão negativa dos tributos imobiliários para garantir que não há nenhuma outra pendência tributária em relação ao imóvel.

Essas pendências podem ser coisas, como taxa de iluminação pública, de asfalto, coleta de lixo… enfim, qualquer cobrança da prefeitura que não foi quitada e pode ficar sob sua responsabilidade depois do negócio fechado.

Lembre-se que os tributos seguem o imóvel (obrigação propter rem) então se você não checar isso antes de fechar negócio, poderá ficar com a conta.

4. Declaração de inexistência de débitos condominiais

Se o imóvel for um apartamento que fique em um condomínio, peça uma declaração de inexistência de débitos.  As parcelas de condomínio, assim como os tributos, também seguem o imóvel.  Então seja lá quem for o dono, os débitos de condomínio vão seguir o imóvel e se você compra-lo terá que pagar ou o próprio imóvel poderá ser penhorado para pagamento da dívida. 

Se o imóvel estiver muito abaixo do preço de mercado, desconfie.  

5. Classificação como utilidade pública

Faça uma consulta simples nos arquivos de prefeituras, estados, União ou outros entes públicos próximos para garantir que o imóvel em questão não foi declarado como de utilidade pública.

Se for o caso, é possível que ele seja desapropriado (com devida indenização, claro) e você fique sem o imóvel que comprou.

6) Documentos do vendedor

Além dos documentos referentes ao imóvel, é preciso pedir documentos do devedor para evitar problemas futuros.  Geralmente o próprio Cartório vai fazer essa exigência, caso você vá fazer a compra mediante escritura pública (o que aconselho fortemente).

Mas caso não tenha de fato condições de arcar com as custas de cartório e vá fazer um contrato de gaveta, não deixe de pegar toda a documentação do vendedor para se assegurar que ele não tem débitos trabalhistas ou quaisquer outras execuções em seu nome. Peça as seguintes certidões:
  • Certidão negativa de débitos trabalhistas (pode ser emitida AQUI)
  • Certidão negativa da Justiça Federal (clique AQUI)
  • Certidão negativa de Ações Cíveis
  • Certidão negativa das Ações da Fazenda Estadual
  • Certidão negativa das Ações da Fazenda Municipal
  • Certidão negativa das Ações em Família
  • Certidão negativa do Cartório de Protestos
  • Certidão negativa da Dívida Ativa da União/Negativa do Imposto de Renda
Analise com atenção se o vendedor tem alguma ação de execução contra ele.  Se tiver, descarte o negócio ou entre em acordo com o vendedor, pois pode acontecer do imóvel ser penhorado lá na frente e você ficar sem o imóvel, principalmente se estivermos falando de alguma dívida tributária,  trabalhista ou de pensão alimentícia. 

Além disso, o fato de pedir todas as certidões milita em seu favor comprovando boa fé na hora da compra do imóvel.  Mas atenção:  se houver alguma restrição, fica registrado que você tinha conhecimento da pendência e que portanto não teve cautela. 

Busque por informações de todos os envolvidos no negócio - corretora, imobiliária - e verifique se há denúncias de fraudes ou outros problemas envolvendo essas pessoas. Faça isso para se proteger de possíveis golpes e garantir que esteja tudo certo para avançar no negócio.

Lembre-se:  se o negócio é "imperdível" porque o preço está muito abaixo do valor de mercado, DESCONFIE!  Não existe almoço grátis, e a não ser que o vendedor esteja passando por sérios apuros ou problemas de saúde, o imóvel pode ter alguma pendência ou estar "empepinado" e o "abacaxi" vai acabar sobrando para você.

Dicas finais 

  • Contratos de gaveta podem trazer muita dor de cabeça, então evite.  Se não tem condições de comprar o imóvel com registro dos atos, considere deixar a aquisição para um momento mais apropriado. 
  • Assim que fizer a escritura de compra e venda, procure registra-la o mais rápido possível pois segundo o Código Civil a transmissão do imóvel só ocorre com o registro no Cartório.  Isso quer dizer que até que você faça o registro, você não é - pelo menos não no papel - dono daquele imóvel.   
  • Comprar e não registrar pode trazer diversos problemas no futuro, dentre eles a venda do mesmo imóvel duas vezes.  Lembre-se que aquele que consta na certidão é o real dono e como tal pode vender o imóvel para outro.  Ou pior:  a pessoa que consta na matrícula como dono pode ter uma dívida executada e seu imóvel ser penhorado. Dívidas trabalhistas e tributárias são particularmente problemáticas, pois como se referem a créditos privilegiados (que tem preferência sobre qualquer outro) costumam gerar bloqueios rápidos e de difícil defesa.
  • Procure  um advogado para formular o contrato ou analisar a documentação.  Se você está comprando um imóvel, o valor que vai gastar contratando um profissional para te auxiliar certamente vale a dor de cabeça que você vai evitar.

Lembre-se que as vezes uma economia boba pode gerar um desgaste e um custo muito maior no futuro, com risco inclusive de perda do tão sonhado imóvel e custos com honorários advocatícios em ações judiciais.  Pense nisso, tire o escorpião do bolso e procure um profissional de SUA CONFIANÇA.